心急求学位房 却买了套漏水房

发布时间：2025-3-28 12:24:26    信息来源：信息时报   

二手房交易市场交易火热，不少购房者在追求理想家园的路上却频频“踩雷”。急于买学位房却买到了漏水房；没有认真核实经纪人身份轻易转账，最终“房财两空”……一系列购房的“坑”让消费者防不胜防。对此，广州市房地产中介协会提醒，消费者购房时应擦亮眼睛，仔细检验房屋的真实状况。

案例1：二手房墙壁严重发霉 原是业主隐瞒瑕疵

黄先生的小孩明年就要入读小学了，为了能成为某知名小学的地段生，他急需买一套学位房。某天下午，他接到某公司经纪人的电话，说他们公司新收的房源刚好在某小学的收生范围，并且该学位未被使用。在经纪人的安排下，黄先生与太太马上去看房。由于房屋内有租客居住，黄先生与太太并未在房屋内停留太久，匆匆看了房屋的格局后便离开。由于黄太太担心学位房被其他买家抢先下定金，当天就与业主刘先生签订合同，达成交易。

半个月后，黄先生与业主刘先生完成过户手续。由于租户尚未搬走，黄先生未对房屋进行检查，便与刘先生签署《收楼确认书》。租户搬离后，黄先生打算对房屋进行装修。装修公司在清理屋内的旧家私家电时，发现被家私和大件家电遮挡的地方，有多处的墙面发霉和石灰脱落。黄先生怀疑房屋可能存在质量问题，于是找了专业的房屋安全检测机构对房屋进行检测。检测结果显示，该房屋存在严重的漏水问题。黄先生立即联系刘先生要求解决，但刘先生以房屋已交付为由拒绝承担责任。黄先生认为刘先生故意隐瞒房屋瑕疵，构成违约，遂将其诉至法院，要求解除合同、返还楼款并赔偿其经济损失。

根据《中华人民共和国民法典》第六百一十条因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。以及第六百一十五条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。本案中，刘先生作为出卖人，负有如实告知房屋真实情况的义务。房屋漏水属于房屋重大瑕疵，直接影响房屋的正常使用和价值。刘先生未在合同中对该瑕疵进行披露说明，交付房屋亦未达到合同约定的质量要求，已构成违约。法院经审理认定，刘先生构成违约，应承担违约责任。最终判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，房屋恢复登记至刘先生名下，返还全部楼款，并赔偿黄先生10万元。

提醒：广州市房地产中介协会表示，消费者选择购买二手房时，应在看房时仔细检验房屋状况，留意靠近卫生间的墙体及墙角位置是否存在水迹或霉点，并向出售房屋对应的楼下住户了解出售房屋是否有渗漏的情况影响其居住。此外，签约前，主动询问出售方关于房屋的使用情况，并要求中介方出具《房屋状况说明书》，签订合同时，应明确落实房屋真实状况及违约责任，对于房屋存在的重大瑕疵，应在合同中予以注明，并约定相应的解决方案。如果购买房屋的结构为混合或砖木结构的，或楼龄较长的，建议签约前委托专业的房屋安全检测机构对房屋进行质量鉴定。

案例2：担心错失好房源轻信“黑中介” 最终“房财两空”

游女士在某房产租售平台看中了某房源，找到自称是A中介公司经纪人的黄某。黄某告诉游女士，该房子已出售，他已根据游女士的购房需求，匹配了几套房源。游女士在黄某的带看下，看中了其中一套，但房价超了预算，希望能再降10万元，且要求各付各税。黄某表示谈判有难度，如游女士诚意购买，可先支付2万元的诚意金给他。若业主同意出售，游女士支付的2万元诚意金便转给业主作为购房定金。若不同意出售，他立即退还2万元。游女士担心错失好房源，于是向黄某转了钱。

两天后，游女士追问黄某，业主是否同意出售。黄某表示业主还在考虑中。又过了两天，游女士仍未收到黄某的消息，于是通知黄某，既然业主不同意，便取消交易，要求退还2万元诚意金。一个小时后，黄某却回复游女士，业主已同意出售，他已经将2万元诚意金转给业主，如果游女士取消交易，业主将没收2万元。

游女士认为她向黄某明确表示取消交易的情况下，仍将2万元诚意金转给业主的行为不合理。她要求黄某约见业主，进行面谈。黄某表示业主目前在外地。游女士要求黄某提供转账凭证。黄某不予理会，随后便将游女士拉黑。游女士发现上当受骗，于是来到黄某自称任职的A中介公司反映问题。经公司核查，黄某曾在其公司任职，但在半年前已离职，建议游女士报警处理。游女士来到广州市房地产中介协会查询黄某目前所在机构。根据游女士提供的身份信息，协会并未查询到该人员最新的从业信息。

广州市房地产中介协会表示，严格来说，诚意金（意向金）并不是一个严谨的法律概念，它的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据交易双方的约定处理。在议价成功前，按照规定，买卖双方均有权单方面终止对中介的委托，因此诚意金应当返还。在支付“诚意金”前需要注意：一是诚意金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，不能擅自把诚意金转为定金。

案例中，游女士通过某房产租售平台认识黄某，在未核实黄某的职业身份是否真实的前提下，委托其提供中介服务。游女士在未与业主达成交易的情况下，将2万元诚意金转给黄某。黄某代收后，擅自处理并拒绝退还诚意金，导致游女士陷入“房财两空”的局面。

提醒：广州市房地产中介协会表示，通过房屋租售平台或自媒体等渠道了解房地产资讯及房源信息，请务必核实该人员的从业信息是否真实。警惕“黑中介”冒充知名房地产中介公司的员工进行诈骗，避免经济损失。另外，不要把购房定金、诚意金、购房款、中介服务费、代办费用等任何交易款项转给经纪人个人，务必按合同约定打入指定账户，并要求收款方（出售方/中介公司）出具正式收据。必须注意的是，选择中介时请务必通过官方渠道核实机构的备案信息和人员的从业信息。

案例3：“法拍房”天上掉馅饼？擦亮眼睛看清楚

高先生想在天河区买一套四房的房屋。奈何手中可支配的资金有限，多次看房也未能找到理想房屋。A中介公司经纪人小刘了解情况后，为其推荐了一套法拍房，并表示价格只是市场价格的80%。在看完房后，高先生对房子十分满意，但考虑到交易方式的不同以及房屋来源的问题，犹豫是否要购买。小刘反复强调“我们已经成功做过很多类似的案例，全程都由专业公司操作，保证安全”。在小刘的游说下，高先生最终同意试一试。

高先生和小刘一起来到专门负责法拍操作的B咨询服务公司，根据法拍房的交易流程，高先生前期需在房屋拍卖平台缴纳一定的房屋拍卖保证金。由于高先生因存款理财还差两个月到期，于是A中介公司小刘建议，高先生可以通过资产公司进行垫资，解决前期资金的筹措问题。在进一步确认交易流程后，高先生与B咨询服务公司签订了委托竞拍协议，缴纳了30万元法拍定金和10万元中介费，并与其约定3个月内须以市场价格的80%拍下房屋。

1个月后，B咨询服务公司李经理告知高先生，其公司已获得业主委托，全权负责所拍卖房屋的解封和交易事宜，如果走这个方式，可以避免竞拍，以最低价成交，但解封房屋需要再追加60万元定金，即前后共计要支付90万元定金。购房流程也跟之前所说的网上竞拍不相同，解封后可直接以存量房交易形式办理过户手续。高先生虽有疑惑，但考虑到价格是说好的市场价格80%，而且交易流程简化了，条件也非常有吸引力。为此，高先生又支付了60万元。

3个月后，李经理迟迟未有房屋解封的消息。在高先生的不断催促下，对方才承认，由于有多个债权人陆续提起诉讼，对高先生看中的房屋进行轮候查封，故至今也无法处理房屋解封事宜，就连预期的网上拍卖也无限期延后。于是，高先生提出解除委托协议，退回相关费用。三方多次协商，A中介公司认为其已完成中介服务，B咨询服务公司未按约定履行拍下房屋的义务与其无关，故拒绝退还中介服务费；B咨询服务公司表示目前只能退回60万元定金，其余的30万元定金因公司用在其他项目，需要分期退还。最终让高先生陷入两难境地。

提醒：广州市房地产中介协会提醒消费者，购买法拍房与购买普通二手房有明显差异，购买法拍房需要特别注意以下几点。

首先法拍房只会在指定的7家网站公开拍卖，分别是淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院诉讼资产网，买方需要通过竞拍的方式购买，虽说起拍价可能比市场价格低，但进行竞价后，价格也有可能与市场价格持平，甚至高于市场价格；其次，法拍房要通过选房、报名（支付拍卖保证金）、竞拍（在竞拍周期内出价，最高价者竞得标的物）、支付尾款、办理手续等一系列流程才能完成购买；再次，法拍房还可能存在以下问题：房屋交付：可能存在原业主不肯搬离的情况，导致新业主无法及时入住；产权不清晰：虽然法院会厘清产权，但仍需注意是否存在多重查封、共有产权等情况；存在租赁关系：若房屋存在租赁关系，购房者需遵守“买卖不破租赁”原则，可能影响入住时间，故购买法拍房必须做好前期调研工作才能放心购买。